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{"listeListeIdeeOuAction":"idee","bf_titre":"Pourquoi pas une Fonci\u00e8re d\u00e9di\u00e9e \u00e0 l'habitat participatif ?","bf_nom":"Gorisse jerome","bf_pr\u00e9cision2":"projet PENJAT - Auch (32) - gerant SCI","bf_mail2":"j.gorisse@orange.fr","bf_idees":"Note d'intention \u00e0 l'attention de la coordination nationale des associations d'habitat participatif,\r\net de JB Dupont, CAHP-IDF, animateur de l'atelier \u00ab banques \u00bb de vendredi matin \u00e0 Nantes.\r\n\r\nPourquoi pas une Fonci\u00e8re d\u00e9di\u00e9e \u00e0 l'habitat participatif ?\r\n\r\nJe vous adresse et sugg\u00e8re une r\u00e9flexion issue des RNHP Nantes 20018. Au vu de plusieurs ateliers \u00e0 Nantes, au vu de mon analyse des \u00e9checs et des longueurs d\u2019op\u00e9rations, au vu de mon exp\u00e9rience professionnelle (directeur EPFL Grand Toulouse 2013\/15- fonci\u00e8re collectivit\u00e9 locale), J\u2019\u00e9mets l\u2019hypoth\u00e8se de cr\u00e9er une fonci\u00e8re coop\u00e9rative d'appui au d\u00e9marrage des op\u00e9rations en autopromotion.\r\n\r\nIl s'agit d\u2019imaginer un outil financier d\u00e9di\u00e9, coop\u00e9ratif, national, pour le renforcement financier et structurel des op\u00e9rations immobili\u00e8res d\u2019habitat participatif en autopromotion. Cette intention d'outil financier sera d\u00e9nomm\u00e9e \u00ab fonci\u00e8re HP \u00bb dans la note ci dessous.\r\n\r\n1\/ Les difficult\u00e9s \u00e0 surmonter et analyse d'opportunit\u00e9\r\nL'analyse du besoin d' une \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00bb repose sur plusieurs constats qu'il convient au pr\u00e9alable de confirmer.\r\n- L'attrait de l'habitat participatif repose sur une d\u00e9marche d\u2019habiter. La n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9aliser une op\u00e9ration, souvent unique, d\u2019autopromotion repr\u00e9sente une difficult\u00e9 et un risque souvent \u00e9norme pour des groupes d\u2019habitants peu exp\u00e9riment\u00e9s en \u00ab\u00a0immobilier et\/ou construction\u00a0\u00bb.\r\n- Le d\u00e9veloppement en volume (nombre de logement) de l'Habitat participatif (HP) repose sur le d\u00e9veloppement des op\u00e9rations priv\u00e9es, par analogie du march\u00e9 fran\u00e7ais de production de logements (environ 80\u00a0% priv\u00e9 + 20\u00a0% logement social public)\r\n- Les dur\u00e9es, importantes, d'op\u00e9rations d'autopromotion proviennent pour partie de la difficult\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 faire avancer des op\u00e9rations immobili\u00e8res d\u2019une taille d\u00e9finie (par le terrain, l\u2019immeuble, le co\u00fbt global) par un groupe d'habitants pas encore assez nombreux, et ne disposant pas des capacit\u00e9s financi\u00e8res pour porter plus d'un logement par foyer.\r\n- Les dur\u00e9es, et \u00e9checs, d'op\u00e9rations d'autopromotion proviennent pour partie de l'incapacit\u00e9 financi\u00e8re des participants \u00e0 surmonter des incidents de taille mod\u00e9r\u00e9e, mais au-del\u00e0 de leur capacit\u00e9 de couverture financi\u00e8re (Capacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 une acc\u00e9l\u00e9ration, une opportunit\u00e9, capacit\u00e9 \u00e0 faire face au d\u00e9part d'un foyer, un logement \u00e0 vendre, un logement de plus \u00e0 r\u00e9aliser pour \u00e9quilibrer l\u2019op\u00e9ration, la transformation d'une accession en locatif, etc.)\r\n- La sinistralit\u00e9 bancaire semble faible sur ces op\u00e9rations\r\n- L'attractivit\u00e9 semble forte pour ces logements, avec forte probabilit\u00e9 de les commercialiser (en vente ou location) dans des d\u00e9lais convenables\r\n- Le financement repose sur le cr\u00e9dit bancaire ordinaire pour le logements (pr\u00eat immobilier, pr\u00eats aid\u00e9s)\r\nLa constitution d'un outil financier mutualis\u00e9 pourrait permettre de r\u00e9duire les risques, surmonter plus vite les incidents, cofinancer des op\u00e9rations en cours, \u00e9viter les \u00ab\u00a0retards\u00a0\u00bb d'op\u00e9rations (et surench\u00e9rissement des co\u00fbts\u00a0!).\r\n\r\n2\/ Objet social et p\u00e9rim\u00e8tre de la fonci\u00e8re HP\r\nObjet social : \r\n- Faciliter le d\u00e9marrage des op\u00e9rations immobili\u00e8res d\u2019habitat participatif en autopromotion (OHPAP)\r\n- R\u00e9server et porter du foncier, participer financi\u00e8rement des offres \u00e0 appel \u00e0 projet de collectivit\u00e9s locales,\r\n- Venir en financement temporaire des logements \u00ab\u00a0orphelins\u00a0\u00bb des op\u00e9rations\r\n- Venir en cofinancement compl\u00e9mentaire\r\n- Venir en secours de financement des op\u00e9rations saines mais en difficult\u00e9 conjoncturelle impr\u00e9vue.\r\n- Constituer un capital de logement sur OHPAP, \u00e9ventuellement , en \u00ab\u00a0vente\u00a0\u00bb ou locatif, hypoth\u00e8se compl\u00e9mentaire de constitution progressive d'un patrimoine immobilier de la Fonci\u00e8re\r\n\r\nP\u00e9rim\u00e8tre\r\n- France enti\u00e8re\r\n- Habitat participatif selon r\u00e9f\u00e9rentiel en vigueur\r\n- Autopromotion en financement bancaire priv\u00e9, sans intervention de type logement social public\r\n- Intervention en \u00ab\u00a02emme pr\u00e9teur\u00a0\u00bb apr\u00e8s, et en compl\u00e9ment d'un 1er pr\u00eateur bancaire\r\n- Pr\u00e9sence d'un accompagnateur professionnel en AMO \u00ab\u00a0immobilier\/construction\u00a0\u00bb.\r\n\r\n3\/ Constitution du fond d\u2019intervention financi\u00e8re\r\nLa cr\u00e9ation d\u2019une \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00bb repose avant tout sur l\u2019int\u00e9r\u00eat bien compris des principaux pr\u00e9teurs, \u00e0 savoir les banques mutualistes \u00ab\u00a0principaux pr\u00e9teurs\u00a0\u00bb des op\u00e9rations d 'HP, soucieuses de consolider et acc\u00e9l\u00e9rer les op\u00e9rations de pr\u00eats immobiliers.\r\nConstitution du fond, par exemple : 1 M\u20ac de \u00ab\u00a0ligne de pr\u00eat\u00a0\u00bb des 2 banques historiques\u00a0: Cr\u00e9dit Mutuel + Cr\u00e9dit Coop\u00e9ratif + autres banques coop\u00e9ratives\u00a0?\r\nApport en fonds propres de la CDC dans le cadre d\u2019une politique publique d\u2019\u00c9tat (ou pr\u00eat CDC sans int\u00e9r\u00eat \u2013 quasi fond propre) \u00e0 obtenir en second temps\r\n \u00c9ventuelle demande \u00ab\u00a0utilit\u00e9 publique\u00a0\u00bb pour disposer de dons d\u00e9fiscalis\u00e9s ? (probablement contradictoire avec activit\u00e9 immobili\u00e8re priv\u00e9e \u00e0 caract\u00e8re commercial)\r\nConstitution capitaux propres par lente accumulation progressive pour une institution de long terme\r\nUne question demeure sur la mani\u00e8re de financer la caisse de garantie d'un tel outil.\r\n\r\n4\/ Esquisse de fonctionnement\r\nStatut\u00a0: \r\nStatut \u00e0 d\u00e9finir, si possible avec une dimension coop\u00e9rative, mais de facto statut conforme aux exigences des pr\u00e9teurs bancaires\r\nComit\u00e9 engagement national\r\nLe point central, une des v\u00e9ritables \u00ab\u00a0plus-value\u00bb de la \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00bb\u00a0: constitu\u00e9 de comp\u00e9tences financi\u00e8res historique du milieu HP + banquiers (pr\u00e9-retrait\u00e9s ou non) + 2 banques pr\u00eateuses, \r\nComit\u00e9 engagement capable d'appr\u00e9cier le risque financier sp\u00e9cifique d'une op\u00e9ration immobili\u00e8re HP\r\n\r\nSollicitation par les dossiers locaux\r\n. OHPAP d\u00e9clar\u00e9e et cotisante au r\u00e9seau\r\n. 2emme financeur\u00a0 apr\u00e8s accord 1er pr\u00eateur, pour b\u00e9n\u00e9ficier de l'analyse de solvabilit\u00e9 du 1er pr\u00e9teur\r\n. gestion locative locale aux risques des habitants (la \u00ab\u00a0 fonci\u00e8re\u00a0\u00bb HP\u00a0\u00bb prend un risque sur capital, mais non sur la gestion)\r\n. Pr\u00e9sence accompagnateur professionnel, pouvant \u00ab\u00a0pr\u00e9senter\u00bb le dossier \u00e0 la \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00ab\u00a0\r\n. Pr\u00e9sence d\u2019une banque mutualiste, pouvant \u00ab\u00a0remonter\u00a0\u00bb le dossier \u00e0 la \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00bb\r\n\r\nCo\u00fbt \r\n- co\u00fbt de dossier r\u00e9duit au minimum (en fonction du co\u00fbt de fonctionnement du comit\u00e9 d\u2019engagement)\r\n- cotisation forfaitaire sur Permis de construire (1000\u20ac par PC\u00a0?, 100\u20ac\/logts?)\r\n\r\nPrincipes d'organisation\r\n. Absence de r\u00e9seau local\u00a0avec appui\u00a0 sur associations r\u00e9gionale et accompagnateurs professionnels\r\n. Gestion des fonds par mandat \u00e0 une banque\r\n. Comit\u00e9 d'engagement national (7 experts) + comit\u00e9 surveillance ( associations r\u00e9gionale + \u00ab\u00a0sages\u00a0\u00bb + partenaires)\r\n\r\nRythme de mont\u00e9e en puissance\r\n- Arriver en 3 ans \u00e0 cofinancer 10 op\u00e9rations par an (entre 1 et 2 logements par op\u00e9ration) = 15 logts = 15 \u00d7 150 000 \u20ac = 2,25 M \u20ac\/an\r\n- Rotation des fonds \u00e0 moins de 18 mois pour un service de pr\u00eat court terme \/ pr\u00eat relais que la banque engag\u00e9e ne souhaite pas prendre \u00ab\u00a0en plus\u00a0\u00bb compte tenu de son engagement d\u00e9j\u00e0 important dans l'op\u00e9ration concern\u00e9e \r\n- Signer 5 promesses de vente de terrains \u00e0 24 mois, en vue de substituer \u00e0 des acqu\u00e9reurs en cours de constitution\r\n- Jamais concurrence avec HLM\r\n- Jamais analyse du risque financier hors une analyse pr\u00e9alable par une banque\r\n\r\n5\/ \u00c9valuation de l'efficience\r\n. r\u00e9duction de la dur\u00e9e moyenne des op\u00e9rations en autopromotion (difficile \u00e0 mesurer)\r\n. dur\u00e9e op\u00e9ration autopromotion inf\u00e9rieure\u00a0 \u00e0 5 ans (mesurable, mais difficile \u00e0 \u00e9talonner)\r\n. diminution du taux \u00e9chec OHPAP en France (mesurable ?)\r\n. taux sinistralit\u00e9 des op\u00e9rations avec intervention \u00ab\u00a0fonci\u00e8re HP\u00a0\u00bb (mesure par les banques ?)\r\n. Augmentation du nombre d\u2019op\u00e9rations OHPAP par an (mesure par Coord ?)\r\n. Augmentation du nombre de logement produits\/livr\u00e9s avec op\u00e9rations OHPAP par an (mesure par Coord ?)\r\n. Augmentation du volume de pr\u00eat immobilier en OHPAP par an (mesure par les banques ?)\r\n\r\nEn esp\u00e9rant que cette r\u00e9flexion prospective puisse nourrir des initiatives ou le dialogue entre les mondes de l'habitat participatif et celui du financement du logement.\r\nJ\u00e9r\u00f4me Gorisse \r\nToulouse, juillet 2018\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n","id_typeannonce":"17","id_fiche":"PourquoiPasUneFonciereDedieeALHabitatPa","createur":"LudoviC?","date_creation_fiche":"2018-07-23 20:57:56","statut_fiche":"1","date_maj_fiche":"2019-01-09 19:16:35","bf_mail1":""}