Pourquoi pas une Foncière dédiée à l'habitat participatif ?

Prénom et nom : Gorisse jerome
Fonction et/ou structure : projet PENJAT - Auch (32) - gerant SCI
Décrivez ici votre contribution si nécessaire : Note d'intention à l'attention de la coordination nationale des associations d'habitat participatif,
et de JB Dupont, CAHP-IDF, animateur de l'atelier « banques » de vendredi matin à Nantes.

Pourquoi pas une Foncière dédiée à l'habitat participatif ?

Je vous adresse et suggère une réflexion issue des RNHP Nantes 20018. Au vu de plusieurs ateliers à Nantes, au vu de mon analyse des échecs et des longueurs d’opérations, au vu de mon expérience professionnelle (directeur EPFL Grand Toulouse 2013/15- foncière collectivité locale), J’émets l’hypothèse de créer une foncière coopérative d'appui au démarrage des opérations en autopromotion.

Il s'agit d’imaginer un outil financier dédié, coopératif, national, pour le renforcement financier et structurel des opérations immobilières d’habitat participatif en autopromotion. Cette intention d'outil financier sera dénommée « foncière HP » dans la note ci dessous.

1/ Les difficultés à surmonter et analyse d'opportunité
L'analyse du besoin d' une « foncière HP » repose sur plusieurs constats qu'il convient au préalable de confirmer.
- L'attrait de l'habitat participatif repose sur une démarche d’habiter. La nécessité de réaliser une opération, souvent unique, d’autopromotion représente une difficulté et un risque souvent énorme pour des groupes d’habitants peu expérimentés en « immobilier et/ou construction ».
- Le développement en volume (nombre de logement) de l'Habitat participatif (HP) repose sur le développement des opérations privées, par analogie du marché français de production de logements (environ 80 % privé + 20 % logement social public)
- Les durées, importantes, d'opérations d'autopromotion proviennent pour partie de la difficulté financière à faire avancer des opérations immobilières d’une taille définie (par le terrain, l’immeuble, le coût global) par un groupe d'habitants pas encore assez nombreux, et ne disposant pas des capacités financières pour porter plus d'un logement par foyer.
- Les durées, et échecs, d'opérations d'autopromotion proviennent pour partie de l'incapacité financière des participants à surmonter des incidents de taille modérée, mais au-delà de leur capacité de couverture financière (Capacité à répondre à une accélération, une opportunité, capacité à faire face au départ d'un foyer, un logement à vendre, un logement de plus à réaliser pour équilibrer l’opération, la transformation d'une accession en locatif, etc.)
- La sinistralité bancaire semble faible sur ces opérations
- L'attractivité semble forte pour ces logements, avec forte probabilité de les commercialiser (en vente ou location) dans des délais convenables
- Le financement repose sur le crédit bancaire ordinaire pour le logements (prêt immobilier, prêts aidés)
La constitution d'un outil financier mutualisé pourrait permettre de réduire les risques, surmonter plus vite les incidents, cofinancer des opérations en cours, éviter les « retards » d'opérations (et surenchérissement des coûts !).

2/ Objet social et périmètre de la foncière HP
Objet social :
- Faciliter le démarrage des opérations immobilières d’habitat participatif en autopromotion (OHPAP)
- Réserver et porter du foncier, participer financièrement des offres à appel à projet de collectivités locales,
- Venir en financement temporaire des logements « orphelins » des opérations
- Venir en cofinancement complémentaire
- Venir en secours de financement des opérations saines mais en difficulté conjoncturelle imprévue.
- Constituer un capital de logement sur OHPAP, éventuellement , en « vente » ou locatif, hypothèse complémentaire de constitution progressive d'un patrimoine immobilier de la Foncière

Périmètre
- France entière
- Habitat participatif selon référentiel en vigueur
- Autopromotion en financement bancaire privé, sans intervention de type logement social public
- Intervention en « 2emme préteur » après, et en complément d'un 1er prêteur bancaire
- Présence d'un accompagnateur professionnel en AMO « immobilier/construction ».

3/ Constitution du fond d’intervention financière
La création d’une « foncière HP » repose avant tout sur l’intérêt bien compris des principaux préteurs, à savoir les banques mutualistes « principaux préteurs » des opérations d 'HP, soucieuses de consolider et accélérer les opérations de prêts immobiliers.
Constitution du fond, par exemple : 1 M€ de « ligne de prêt » des 2 banques historiques : Crédit Mutuel + Crédit Coopératif + autres banques coopératives ?
Apport en fonds propres de la CDC dans le cadre d’une politique publique d’État (ou prêt CDC sans intérêt – quasi fond propre) à obtenir en second temps
  • Éventuelle demande « utilité publique » pour disposer de dons défiscalisés ? (probablement contradictoire avec activité immobilière privée à caractère commercial)
Constitution capitaux propres par lente accumulation progressive pour une institution de long terme
Une question demeure sur la manière de financer la caisse de garantie d'un tel outil.

4/ Esquisse de fonctionnement
Statut :
Statut à définir, si possible avec une dimension coopérative, mais de facto statut conforme aux exigences des préteurs bancaires
Comité engagement national
Le point central, une des véritables « plus-value» de la « foncière HP » : constitué de compétences financières historique du milieu HP + banquiers (pré-retraités ou non) + 2 banques prêteuses,
Comité engagement capable d'apprécier le risque financier spécifique d'une opération immobilière HP

Sollicitation par les dossiers locaux
. OHPAP déclarée et cotisante au réseau
. 2emme financeur  après accord 1er prêteur, pour bénéficier de l'analyse de solvabilité du 1er préteur
. gestion locative locale aux risques des habitants (la «  foncière » HP » prend un risque sur capital, mais non sur la gestion)
. Présence accompagnateur professionnel, pouvant « présenter» le dossier à la « foncière HP « 
. Présence d’une banque mutualiste, pouvant « remonter » le dossier à la « foncière HP »

Coût
- coût de dossier réduit au minimum (en fonction du coût de fonctionnement du comité d’engagement)
- cotisation forfaitaire sur Permis de construire (1000€ par PC ?, 100€/logts?)

Principes d'organisation
. Absence de réseau local avec appui  sur associations régionale et accompagnateurs professionnels
. Gestion des fonds par mandat à une banque
. Comité d'engagement national (7 experts) + comité surveillance ( associations régionale + « sages » + partenaires)

Rythme de montée en puissance
- Arriver en 3 ans à cofinancer 10 opérations par an (entre 1 et 2 logements par opération) = 15 logts = 15 × 150 000 € = 2,25 M €/an
- Rotation des fonds à moins de 18 mois pour un service de prêt court terme / prêt relais que la banque engagée ne souhaite pas prendre « en plus » compte tenu de son engagement déjà important dans l'opération concernée
- Signer 5 promesses de vente de terrains à 24 mois, en vue de substituer à des acquéreurs en cours de constitution
- Jamais concurrence avec HLM
- Jamais analyse du risque financier hors une analyse préalable par une banque

5/ Évaluation de l'efficience
. réduction de la durée moyenne des opérations en autopromotion (difficile à mesurer)
. durée opération autopromotion inférieure  à 5 ans (mesurable, mais difficile à étalonner)
. diminution du taux échec OHPAP en France (mesurable ?)
. taux sinistralité des opérations avec intervention « foncière HP » (mesure par les banques ?)
. Augmentation du nombre d’opérations OHPAP par an (mesure par Coord ?)
. Augmentation du nombre de logement produits/livrés avec opérations OHPAP par an (mesure par Coord ?)
. Augmentation du volume de prêt immobilier en OHPAP par an (mesure par les banques ?)

En espérant que cette réflexion prospective puisse nourrir des initiatives ou le dialogue entre les mondes de l'habitat participatif et celui du financement du logement.
Jérôme Gorisse
Toulouse, juillet 2018